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成都房地产市场现“地热房冷”

  自从三月份开始传出楼盘降价之后,成都就不再偏安一隅,屡屡出现“降价”和“地王”二者看似相异的事件。

  4月23日,成都共有来自主城区的3宗地块入市交易,合计入市面积约317.85亩,吸引12家实力开发商参拍,最终总成交金额超50亿元。

  出让公告显示,该三宗地分别包括青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组地块,成华区圣灯街道人民塘社区五组、十三组地块以及成华区跳蹬河槐树店路26号(明达玻璃地块)。

  据成都本地媒体消息,此次土拍共吸引了蓝光、恒大、鲁能、龙湖、蓝润、领地、丰隆、中粮、荣盛、海亮、国嘉、金科、首创、万科等房企均到场,其中报名参与拍卖的有12家。

  最终,上述3宗均成功出让,三块地溢价率分别为22.55%、88.33%以及83.70%。

  据统计,2014年1月到4月16日,成都市场土地累计供应面积3800亩,同比上升15.7%,累计成交面积3535亩,同比上升12.6%。

  土地火热

  恒大以总价11.14亿元击败蓝润地产竞得青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内(南地块),成交楼面价6740元/平方米,成功进军主城区。

  据悉,该地块净用地面积45924.46平方米,计入容积率总建筑面积不大于165328.05平方米且大于45924.46平方米(其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率总建筑面积的20%),为二类住宅用地。

  而成都本地龙头房企蓝光地产也毫不示弱,最终以总价12.22亿元竞得成华区圣灯街道人民塘社区五组、十三组地块,成交楼面价5650元/平方米。该地块净用地面积77020.41平方米,为二类住宅用地、服务设施用地(幼儿园)。

  最后,在竞拍最为激烈的明达玻璃地块也吸引蓝光、蓝润、丰隆、鲁能和恒大等房企叫价。

  据悉,该地块为成华区跳蹬河槐树店路26号地块,地块净用地面积114834.63平方米,为二类住宅用地、服务设施用地、服务设施用地(幼儿园)、中小学用地(小学)。

  其中,二类住宅用地分为2个子地块,地块一计入容积率总建筑面积不大于139054平方米(其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的20%);地块二计入容积率总建筑面积不大于117630平方米(其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的20%);

  最终,地块经过经过93次叫价,鲁能以25.89亿元、楼面价9350元/平方米、83.70%的高溢价夺下该地块。

  对于企业所拿的地块,卧龙吟机构分析师杨明富分析称:“恒大和蓝光此次参与拍地,主要是因为企业在成都区域的土地储备已经开发得差不多,基于企业发展必须要进行补仓。地块位于市区的成华区和青羊区,未来可以卖到一万元左右的价格,还是有利润空间的。”

  而对于鲁能经过93轮竞价抢到的明达玻璃地块,另一成都市场人士则不是非常看好,其分析说:“9350元/平方米的楼面价太高了,同一地段的项目中德英伦联邦,成交均价7000多元/平米。”

  据最新数据显示,近一周英伦联邦的成交均价为10000元/平方米,与鲁能拿下地块的楼面价相当。

  “我都不知道鲁能要做什么房子才能赚到。”该名业内开玩笑地说道。

  楼市遇冷?

  与高溢价的土地形成鲜明对比的,是成都近几日市场频传的降价消息。

  早在今年3月初,由雅居乐和星河湾联合开发的成都城南高端楼盘“铂雅苑”,突然宣布降价。清水房均价由早前的8800元/平米降至7000元/平米,精装房均价直接从之前的18800元/平米,降至13000元/平米左右,最高降价幅度近6000余元/平米。

  继成都雅居乐铂雅苑直降5000元/平米后,成都楼市又在酝酿新一轮的降价。

  3月29日,位于成都二环的九龙仓御园二期、三期、御公馆大幅降价达5000元/平米。成都东二环外的万科金色悦府,也已经从1.15万降到了1万/平米。

  据悉,甚至连万科这样千亿规模的的开发商近期都在准备调价。

  最新的数据显示,成都东二环外的万科金色悦府,已经从1.15万降到了1万/平米。

  对于成都楼市的降价,业内人士普遍分析认为,限制银行贷款仍然是一个重要原因。成都某国有银行负责信贷业务的人士透露,目前银行对于房产的贷款仍然在紧缩,不仅仅要限制贷款的额度,还要对存贷比进行严格控制,即根据存款来控制贷款的数目。

  而在贷款利率方面,对于房贷的优惠越来越少,多数银行对于房贷利率都要上浮。除此之外,限购依然没放松,房产政策的不明朗也加速了开发商降价跑量的决心。

  而成都杨明富也分析称:“随着银行信贷收紧,限购政策的不明朗,以九龙仓为代表的地产商正在加速跑量,回笼资金,很正常。而九龙仓、雅居乐也因为降价,成交量上涨。”

  但世联行成都年3月31日-4月6日楼市成交数据显示,成都主城区住宅成交均价为10128元/㎡,较上周上升1.3%,均价较上周有小幅上升。

  “据我所知,虽然成都有部分降价,但是也仍有一些楼盘在缓慢上涨。”

  上述熟悉成都市场的业内人士对观点地产新媒体说,“比如说,位于金牛区西安北路的锦芙蓉过去的价格比较温和,现在卖到最后批次,价格反而略涨了。而中海的几个楼盘的价格也略为上调。”